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「深度」一场“史无前例”的房地产融资管控

2019-11-08 21:21:14| 发布者: 白陂门户网站| 评论: 2246|

摘要: 《通知》明确表示加强资金用途合规性审查,要求银行按照穿透原则,严查资金用途合规性,严防信贷资金违规流入网络借贷平台、房地产市场等禁止性领域。严防信贷资金流入房地产市场及控制房地产贷款数量的地方性监管政

记者|吴波

编辑|彭飞

房地产业融资的整体收紧仍在深化。

10月12日,北京银监局发布《关于规范银行与金融科技公司合作业务和网络保险业务的通知》,规范北京银行与金融科技公司合作业务。

《通知》明确要求加强资金使用合规性审查,要求银行按照渗透原则严格检查资金使用合规性,防止信贷资金非法流入同业拆借平台、房地产市场等禁区。

监察部检查漏洞和填补空缺的行动继续从大范围扩大到小范围。防止信贷资金流入房地产市场和控制房地产贷款数额的地方监管政策仍在大力出台。

同样在10月12日,根据《国家商业日报》的报道,一个省级协会要求严格执行房地产管制政策。房地产贷款占20%以上的农业企业不得以任何方式增加房地产贷款。

这只是收紧房地产融资政策的最新一例。自中国银行保险监督管理委员会今年5月发布“23号文件”并开始限制银行和信托融资以来,房地产融资渠道逐步收紧,信托、海外债券、银行贷款、发展贷款和资产支持证券等新的监管政策频繁出台。

一个词,难!

从小型住宅企业到领先的住宅企业,它们都面临着不同程度的融资压力。

融资“太难了”

无论是匆忙为特定项目寻找资金的员工,还是正在制定战略的企业主,他们都认为今年筹集资金“太难了”。

“今年是近年来融资最困难的一年,”一位负责融资的房屋公司高级经理向《UI新闻》哀叹道。

在荣创今年8月的中期业绩会议上,董事长孙宏斌甚至形容当前的融资环境是“前所未有的”。

这种“前所未有的”财务控制始于今年5月。

今年第一季度,房地产融资环境相对宽松,房地产信托增量加大,土地市场热度上升,土地王频繁出现,宏观杠杆率也开始飙升。然而,美好的时光并没有持续多久。房地产市场即将到来的春天很快得到遏制。监管方面开始加强对房地产融资的限制。

中国保监会5月发布的“23号文件”要求,严禁信托、银行等金融机构向房地产企业非法转移信贷资金,尤其是在前期融资方面。

月底,市场上有消息称,一些房地产开发商被列入暂停公开市场债券发行业务的名单,监管部门将收紧一些房地产企业的公开市场融资,包括债券和abs产品。此时,融资资金无法用于获得土地,住房企业融资受限的紧张气氛已经开始在行业内蔓延。

“我不敢做这件事!”项目融资负责人荣创告诉接口新闻(Interface News),银行和信托对融资提出了更高的合规要求。每个人都害怕被突然检查自己。"

7月,房地产融资再次收紧。当月,《中国证券报》报道称,监管部门已经对一些房地产贷款规模大、增速快的银行给予窗口指导,要求控制房地产贷款额。

随后,住房企业通过发行外债补充营运资金或偿还内债的渠道被阻断。

7月12日晚,国家发展和改革委员会发出通知,要求房地产企业申请办理外债发行登记。房地产企业发行的外债只能用于替代下一年到期的长期和长期海外债务。

监管政策的频率和深度不止于此。8月,中国银行保险监督管理委员会办公厅正式发布《中国银行保险监督管理委员会办公厅关于2019年开展银行业金融机构房地产业务专项检查的通知》,决定对32个城市的银行房地产业务进行专项检查,严厉查处各类挪用或挤占房地产资金的违法违规行为。

同样在8月,房地产开发贷款开始收紧。截至2019年3月底,发展贷款总额将严格控制在这一水平。这意味着房地产开发贷款余额将从第二季度末的11.04万亿元下降到第一季度末的10.85万亿元。

这是收紧公司债券、信托融资和银行贷款后,控制住房企业融资的另一项措施。几乎所有住房企业的融资渠道都得到全面监管。

"甚至发展贷款也受到限制."一位不愿透露姓名的房地产融资人士告诉《用户界面新闻》,“很明显,7月份之后,8月份和9月份的融资额正在下降。”

七月之后,房地产开发商确实进入了融资规模的低温通道。

通策咨询研究院监测的40家典型上市住宅企业数据显示,2019年8月,住宅企业完成融资总额为368.26亿元,比上个月下降58.15%。9月份为689.56亿元,比上个月增长87.25%,但这只是今年月平均融资水平,仍远低于今年3月的1000亿元融资高峰。

“自去年年底以来,公司债券的规则已经改变,它们只能用于偿还新旧债务。现在abs也受到限制。”上述人士对新闻界面表示,从8月份开始,交易所将收紧核心企业abs的流通,“注册量将减少,使用仅限于以新换旧”。

资产支持型证券也是房地产开发基金的重要补充。根据联合新闻证券(United News Securities)最近的一份研究报告,资产支持型证券融资去年增加了约1300亿元,今年仅增加了1100亿元。

在普通融资渠道有限后,住房企业内部的现金流销售收入成为最重要的资金来源。根据联合证券和风的数据,销售收入目前占房地产开发基金的42%。

然而,在“不投机炒房”的房地产调控政策下,销售回报并不乐观。从短期来看,这与商业银行发放抵押贷款的速度密切相关。

“银行也在收紧抵押贷款配额。开发商发现收回抵押贷款越来越难,而且将会有一个复苏的过程。”上述住房企业也对抵押贷款持悲观态度。

央行数据显示,今年上半年新增住房贷款3.8万亿元,同比增长4%,其中中长期住房抵押贷款新增2.8万亿元,同比增长10%。据联合新闻证券(United News Securities)分析,下半年抵押贷款金额不容乐观,因为2016年至2018年的新增金额分别为5.7万亿、5.3万亿和5.0万亿。

从征地到开发,对住房企业资本的监管逐步深化,甚至影响到销售。外部融资和内部现金流全面收紧。宽松的融资永远消失了。

住房公司对这一轮融资控制的预期正在逐步探索。“这取决于房地产政策调整周期有多长,我们预计要到明年第一季度才会有所改善。”上述住房金融负责人告诉记者。

强化分化

在监管压力和融资全面阻断的情况下,房地产企业的融资方式被划分为不同的层次。

"现在不再像几年前那样是盲目投资的时代。"阳光城的一位高级财务主管总结了该行业目前的融资环境,称住宅企业的融资存在明显的分化。

联讯证券指出,国内贷款门槛相对较高。银行大多使用高质量的住房企业作为主要客户。小型住房企业获得的支持较少,更多地依赖非标准融资。在当前环境下,住宅企业的融资方式正变得多样化。

9月,华夏幸福的子公司九通投资与中信信托和中原信托签署了“可持续债权投资合同”。可持续债权投资额分别为40亿元和不超过20亿元。

第一家股份制子公司,第一家中耕投资,向人寿保险资产管理有限公司申请为期2年的8亿元债务保护计划。

阳光城接受华容德资产管理有限公司对恒丰银行股份有限公司北京分行的委托,提供7亿元委托贷款。

同策研究所指出,近年来,商业银行在国家监管下发放委托贷款的条件相当严格。这是自2018年1月以来的第一笔委托贷款。

除了这些创新和合规的融资方法之外,还有住房企业仍然通过不合规的方法缓解当前的财政困难。“市场上有个别机构会打包一个完全合格的项目向企业放贷。贷款发放后,将用于土地收购,并将绕道而行,以满足监管要求。”一位不知名的金融家指出。

今年上半年,有两个月的短期非标准融资窗口。许多资金紧张的企业能够接受输血,但包括龙湖在内的住房企业没有使用这种产品。很快,这种融资方式被监管部门制止了。

"当每个人都想要钱时,资本成本就会上升."上述人士指出,就融资成本而言,住房企业的分化程度更大。

华夏幸福的上述可持续债务年利率超过9.5%。7月11日,大发房地产宣布计划发行1.8亿美元2021年到期的优先票据,融资利率为12.875%。泰和集团的一家子公司9月份发行了2亿美元的海外债券,票面利率为11.25%。

与此形成鲜明对比的是,也有住房企业获得高、低息贷款。9月,碧桂园的全资子公司特雷弗国际(Trevor International)发行了2023年到期的78.3亿港元抵押贷款支持可转换债券,利率为4.50%。龙湖9月份发行了8.5亿美元的10年期债券,票面利率仅为3.95%。

上述住房金融负责人告诉记者,“目前融资仍在收紧。龙湖美元债券的低利率是由于其自身评级指数为3a,是海外最好的私人住房公司。”

国际评级机构S&P、穆迪和惠誉保持龙湖的长期企业信用评级。评级前景“积极”且稳定。

评级受公司长期盈利能力、债务结构等因素的影响。在民营企业中,这一指标极大地影响了住房企业在融资过程中的选择空间。

根据财务业绩,龙湖2019年上半年的平均借款成本为4.56%。这个数字甚至低于领先的房地产公司碧桂园的6.13%。

中央企业和国有企业融资优势明显。今年上半年,中海、华润和越秀的融资成本分别为4.28%、4.45%和4.76%,低于2018年底。

住房企业的差异也反映在债务压力上。众所周知,住房企业融资困难。对于住房企业来说,由于货币资金与债务(特别是短期债务)的比率较低,信用风险相对较高。

华泰证券(Huatai Securities)在6月份的一份研究论文中指出,在荣信、雅高、荣盛发展、滨江集团等民营企业中,一年内到期的国内债券占各自债券存量的60%以上,债务到期压力很大。万达商业、阳光城、金地等海外债券面临巨大的成熟压力。

住宅企业长期良好的财务控制决定了其跨越市场周期的能力。

为了规避资本风险,一些企业选择减少征地以控制扩张规模或退出房地产行业。其他人已经准备了足够的谷物和饲料,等待市场抓住土地窗口。

现金流受限后,土地市场降温。联讯证券指出,今年土地交易价格已经跌落悬崖,从去年的18%下降到今年的-27%,下降了45%。其中,三线和四线城市跌幅最大,同比下降幅度在-40%至50%之间。

《接口新闻》从多家房地产公司了解到,现有的房地产公司正在储存现金流,并将在今年第四季度的适当时候开始扫货。

在本轮房地产调控周期中,或许新一轮重组也将开始。

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