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夏磊:未来中国房地产市场空间有多大?

2019-11-07 09:30:41| 发布者: 白陂门户网站| 评论: 589|

摘要: 中新经纬客户端10月11日电 据路透社报道,波音公司称,全球范围内的航空公司已检查了810架波音737 ng客机,共发现38架飞机存在结构性裂缝,需要进行维修和更换受影响的零件。波音和航空公司方面称,

新华社经纬客户10月11日电:“夏磊:中国房地产市场未来会有多大空间?”》

作者夏磊(恒大研究院常务副院长)

自今年年初以来,在房地产融资急剧收紧和温室改革货币化大幅下降的背景下,房地产市场呈现明显降温趋势。7月30日,中央政府再次强调住房是为了生活,而不是为了投机,要求对房地产实行长期管理机制,并建议不要把房地产作为经济的短期刺激。市场担心未来房地产销售会跌落悬崖。我们认为,当销售回到自住需求时,房地产市场将进入一个稳定的总量和区域分化的新阶段。房地产市场未来会有多少自营需求?整个市场的销售中心是什么?哪个地区和城市更有市场潜力?

1.支撑中国房地产市场中长期市场空间的六大因素

首先,随着城市化进程的推进,大量农村人口继续涌入城市。2018年中国居民人口的城镇化率为59.6%,仅相当于1868年英国、1910年德国、1945年美国和1958年日本的城镇化率。中国城市化仍处于快速发展阶段。据估计,未来十年,城镇化率将平均提高1个百分点,平均1300万农村人口转为城市居民。

第二,城市间的人口迁移增加了。从2000年到2015年,城市间流动人口在全国流动人口中的比例从20.8%上升到37.9%。未来,城市间不平衡的经济发展将促进人口从欠发达城市向较发达城市的持续迁移。

第三,住房消费得到提升。首先,这个概念已经升级。1998年前购买公房解决“住房”问题。1998年房改后,住房消费商业化,以满足方便生活的需要。进入21世纪,居民追求生活质量,住房消费不断升级,优质商品房被购买。第二是区域升级,城市从中小城镇升级到该区域的核心城市和大都市地区,城市从旧区的老房子升级到新区的新房。第三,品牌升级。购房需求集中在缺乏建设标准和服务保障的地方中小住宅企业和规范运作、提供完善服务的品牌住宅企业。

第四,生活条件有所改善。首先,住房质量还有很大的提高空间。根据2015年小人口普查,城市家庭住房的完成率仅为85%,其中20%的单层住房和41%的单层住房建于1999年之前。第二,主要购房者的年龄中心有所上升,住房改善的需求有所增加,容量有所提高。到2045年,20-60岁的主要城市购房者总数将稳定在5.5亿左右,35-60岁需要改善的比例从2020年的63.2%上升到2030年的68%。

第五,经济增长推动住宅消费。居民生活消费与经济发展水平相匹配。美国从1960年到2008年,中国从2004年到2018年,居民消费/国内生产总值分别稳定在8.5-10.3%和5.4-6.6%。随着温饱问题的解决,经济增长将增加住房消费的驱动力。从1985年到2018年,中国城镇居民的温饱支出从75.4%下降到40.9%,住房支出从4.8%上升到24%。中国经济基础低,增长速度快,增长空间大。2018年,人均国内生产总值不到美国的1/6,而日本的实际国内生产总值增长率为1/4和6.6%,位居世界前列。1998年房改后的20年住房消费与改革开放以来的40年经济发展相匹配,未来经济增长将继续带动居民住房消费的增长。

第六,家庭结构已经改变,规模已经缩小。2017年,中国家庭平均人数为2.99户,1-2人家庭比例为42.8%,比2004年减少0.25个百分点,提高15.4个百分点。与德国、日本、英国、韩国和美国(平均人口为2.36人和63.6%)相比,中国家庭还有进一步小型化的空间。首先,随着婚姻观念的转变、成本的增加和适婚人口性别比的失衡,结婚率下降,离婚率上升。与2014年相比,2018年全国登记的结婚和离婚数量分别减少22.4%和增加22.7%。第二是现代城市生活方式下传统家庭功能的弱化,子女婚后独立,三代或更多代的大家庭数量减少,一代或两代的家庭数量增加。

2.总量稳定,中国房地产市场仍有很大潜力。

六大因素产生了三大自营职业者住房需求。首先,对城市人口增长的需求受益于城市化进程和城市间人口迁移的增加。第二是城市更新和改造的需要,受益于住房质量的提高和住房消费领域的升级。第三,改善生活条件的需求得益于购房人口中改善群体比例的增加、经济增长推动的住房消费的增加、住房消费的升级以及家庭结构变化导致的家庭小型化。

从2019年到2030年,全国每年对自有住房的需求平均为11.7亿平方米,超过2013年全国商品房销售面积11.6亿平方米。其中,2019-2020年、2021-2025年和2026-2030年年均分别为13.6亿、11.6亿和11.0亿,相当于2016年、2013年和2015年全国商品房销售面积。城市居民人口增长、城市更新和生活条件改善分别占总需求的41.4%、5.4%和53.2%。其中,城市居民人口增长需求的99.8%来自快速城市化阶段大量农村人口进入城市,只有0.2%来自城市居民人口的自然增长。2019-2020年的城市更新需求将主要来自棚户区的货币化安置。自2021年以来,旧城改造一直是重点,并将随着城市存量面积的增长而继续增加。未来十年,改善生活条件的需求将继续增加,并将从2020年开始成为主要需求来源。市场将进入一个改善的时代。

3、区域分化,市场空间向一、二线城市和主要城市群集中

从2019年到2030年,一线、二线、三线、四线城市的年均住房需求分别为1.1亿平方米、4.4亿平方米和6.3亿平方米,分别占全国总量的8.6%、37.5%和53.9%。与2012-2018年商品房销售面积比例相比,增幅为4.4%,增幅为4.4%,降幅为8.8%。其中,一线城市的需求比例有所增加,主要是由生活条件的改善支撑的。首先,现有人均面积很低,还有很大的改进空间。第二,经济适用住房供应增加,中低收入群体的住房条件得到改善。二线城市的需求比例增加,主要是由于城市常住人口的增加。相对于该省,35个二线城市的平均经济人口比为1.6。经济发展水平和教育、医疗等配套设施在全省具有绝对优势,并继续吸引来自该地区三、四线城市的人口流入。三线和四线城市的需求比例下降。首先,由于人口净流出,2018年三线和四线城市的经济人口比率仅为0.76。第二,由于需求外漏较多,行政区划调整在新增城镇常住人口中所占比例较高,大量房屋被带入城市。

从2019年到2030年,对商品房的需求将集中在19个主要的城市群。一级包括长江三角洲、长江中游、京津冀、成渝、珠江三角洲和山东半岛六大城市群,年均需求1.1-2.1亿平方米,占全国总量的8.7-17.7%。第二层包括中原、滇中、关中、北部湾、黔中、海峡西岸、兰溪、晋中八大城市群,年均需求2600万-5600万平方米,占全国的2.2%-4.8%。第三层由黄河沿岸五大城市群组成:哈尔滨、天山北坡、户部峪、辽宁中南部和宁夏。年均需求量不到2400万平方米,不超过全国总量的2.1%。总体而言,全国住房需求分布有两个特点。首先,需求集中在重要的城市群,具有显著的区域差异。一、二、三级城市群年平均需求分别为13500万平方米、3500万平方米和1500万平方米,分别占11.5%、3.0%和1.3%。其次,需求集中在东部沿海、中部和西南部城市群,从沿海向内陆逐渐减少。东部沿海、中部、西南、西北和东北城市群的需求份额分别为51.5%、24.2%、14.9%、5.9%和3.3%。第一梯队的三分之二是东部沿海城市群。第二梯队包括中部和西南部城市群的5/8。第三梯队由东北和西北城市群组成。(中信经纬应用)

夏磊

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